Desigualdade nas taxas de proprietários de imóveis nos EUA por raça e etnia – economia da rua liberal

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Historicamente, a propriedade de casa tem sido um meio importante para os americanos acumularem riqueza – de fato, em mais de US $ 15 trilhões, o patrimônio da habitação é responsável por 16% da riqueza total da família nos EUA. Consequentemente, o ciclo de proprietários de imóveis nos EUA provocou grandes oscilações no patrimônio líquido dos americanos nos últimos vinte e cinco anos. No entanto, a natureza dessas oscilações variou significativamente por raça e etnia, com diferentes grupos demográficos traçando trajetórias distintas durante o boom imobiliário, a crise de execução duma hipoteca e a recuperação subsequente. Aqui, examinamos a dinâmica subjacente a essas divergências e exploramos algumas explicações potenciais.

Uma rápida olhada na Pesquisa de Finanças do Consumidor de 2016 destaca os principais padrões e disparidades na propriedade dos EUA. Para as famílias americanas medianas proprietárias de casas, o patrimônio doméstico é o seu ativo mais importante. Isso é especialmente verdadeiro para as famílias negras e hispânicas: embora elas tenham taxas mais baixas de propriedade de casas e um patrimônio líquido mais baixo do que as famílias brancas em geral, entre as famílias que possuem sua residência principal, o patrimônio líquido é uma parte maior do patrimônio líquido do que nas famílias brancas que possuem sua residência principal.

A riqueza habitacional, é claro, flutuou com o ciclo da habitação. Nacionalmente, a taxa de proprietários de casas flutuou em torno de 64,3 por cento entre 1965 e 1994. Mas, a partir de 1994, a propriedade de casas começou a aumentar constantemente, chegando a 69,2 por cento em 2004. A taxa entrou em declínio durante a Grande Recessão e além, finalmente se recuperando pouco depois média de longo prazo em 2016. O aumento da casa própria durante o boom foi impulsionado por uma onda de compradores iniciantes. E o declínio na aquisição de imóveis durante o colapso foi impulsionado principalmente por uma onda de execuções hipotecárias, pois muitos desses proprietários iniciantes voltaram a alugar ou “dobrar”, reduzindo o número total de domicílios.

Essa imagem se torna mais complexa, no entanto, quando dividimos as taxas de proprietários de casas por raça / etnia, conforme mostrado no gráfico abaixo. Em primeiro lugar, historicamente, a casa própria tem sido muito maior entre os brancos, que tiveram uma taxa de 73,1% de imóveis no segundo trimestre de 2019, em comparação com 46,6% para os hispânicos e 40,6% para os negros. (Observe que nesse conjunto de dados específico, raça e etnia são definidas pelo chefe da família.) Essas lacunas foram estudadas extensivamente por pesquisadores e jornalistas; diferenças de renda e riqueza, além de racismo institucional legal (especialmente na forma de redefinição de linha), contribuíram para essas divisões.

Porém, mesmo com grandes lacunas nos níveis de proprietários de imóveis, as tendências dos proprietários de imóveis divergiram recentemente. Embora as taxas de proprietários de casas brancas e hispânicas tenham refletido aproximadamente a tendência nacional, a taxa de proprietários de casas negras sofreu um declínio muito mais acentuado e mais longo desde 2004, caindo para uma baixa histórica de 40,6% no segundo trimestre de 2019, antes de subir nos últimos trimestres.

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Como resultado, a diferença entre proprietários de casas brancas e negras tem aumentado. Depois de se manter relativamente estável em 27% já grandes entre 1994 e 2007, a diferença aumentou para 29% entre 2008 e 2017 e atingiu uma média de 31% desde 2018. Em contraste, a diferença de proprietários entre famílias hispânicas e brancas, embora ainda larga, aumentou contraiu ligeiramente durante esse período.


Desigualdade nas taxas de proprietários de residências nos EUA por raça e etnia

Para explorar essas lacunas mais profundamente, recorremos ao Painel de Crédito ao Consumidor (CCP) do Fed de Nova York, que é baseado nos dados do relatório de crédito Equifax, para documentar a experiência das pessoas quando elas entram e saem da casa própria. Não observamos raça ou etnia no PCCh. Portanto, aplicaremos a mesma estrutura que empregamos em nosso post recente sobre “Disparidades raciais nos resultados de empréstimos para estudantes”, que usa o CEP de cada mutuário para obter uma proxy para a raça (com base nas estimativas da população do Census Bureau). Na análise a seguir, as áreas branca, preta e hispânica são definidas de acordo com a raça / etnia majoritária dos residentes de cada CEP. (Os códigos postais nos quais nenhum grupo compõe a maioria dos residentes são excluídos.)

No gráfico abaixo, analisamos as taxas de encerramento por área. Vemos que a crise de encerramento afetou desproporcionalmente os CEPs, onde os residentes negros ou hispânicos formam a maioria. O aumento muito acentuado da taxa de execução de hipotecas nas áreas hispânicas durante a crise reflete, em parte, a concentração da maioria dos códigos postais hispânicos em estados como Califórnia e Flórida – lugares que foram mais severamente afetados pelo ciclo de expansão e queda da habitação. Também é notável que as taxas de execução de hipoteca na maioria das áreas negras permaneceram mais altas do que as de outras áreas, embora as taxas de execução de hipoteca sejam baixas, em geral, pelos padrões históricos. Assim, os residentes da maioria dos códigos postais pretos são mais propensos a sair da casa própria através da execução duma hipoteca, mesmo agora.


Desigualdade nas taxas de proprietários de residências nos EUA por raça e etnia

Vemos uma tendência semelhante para os participantes do mercado imobiliário, representada pela participação dos novos tomadores nas origens das compras. Na maioria das áreas negras, a taxa de entrada na casa própria (novos detentores de hipotecas) foi bastante alta durante os anos de boom, depois experimentou um declínio acentuado e permaneceu, até recentemente, abaixo das áreas majoritariamente branca e hispânica.

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O que está acontecendo? Algumas possíveis explicações
1. Normas de subscrição

Examinando novamente o PCC, descobrimos que o aperto pós-recessão nos padrões de subscrição provavelmente teve impactos diferenciais em diferentes grupos. A linha preta pontilhada no gráfico abaixo mostra o 10º percentil de pontuações de crédito de hipotecas recém-originadas, que poderíamos interpretar livremente como a pontuação mínima de crédito necessária para obter uma hipoteca em um determinado trimestre. Os padrões de subscrição aumentaram visivelmente em 2006-11, quando a pontuação mínima para obter uma hipoteca se aproximou de 675. Esse limite declinou um pouco nos últimos anos, mas ainda oscila em torno de 650: é mais difícil para todos conseguir uma hipoteca agora do que foi no início dos anos 2000.

As linhas sólidas no gráfico abaixo que mostram a pontuação média de crédito por tipo de comunidade ao longo do tempo. A pontuação média de crédito na maioria das áreas negras (linha vermelha) é 638, em comparação com 716 na maioria das áreas brancas (linha azul) e 679 na maioria das áreas hispânicas (linha cinza). As pontuações de crédito tendem a se correlacionar com a renda (como emprego estável e renda facilitam o atendimento aos encargos do serviço da dívida), mas a renda não explica inteiramente essas lacunas. O aperto nos padrões de empréstimos hipotecários foi o mais “mordido” na maioria dos códigos postais pretos, onde a pontuação média de crédito está abaixo do limite aproximado para garantir uma hipoteca.


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2. Experiências do mercado de trabalho

Outra explicação potencial deriva de diferenças nos resultados do mercado de trabalho. É um mundo completamente diferente em meio à pandemia, mas antes de 2020, as taxas de desemprego estavam próximas de mínimos históricos para todos os grupos. Mas os períodos de desemprego durante a Grande Recessão podem ter tido efeitos remanescentes na poupança e na estabilidade financeira das famílias. Esses efeitos persistentes podem ter sido particularmente agudos para os trabalhadores negros, que apresentaram taxas de desemprego mais altas durante a recessão e, relacionadas, tendem a ter períodos mais longos de desemprego. A duração média do desemprego foi mais de duas semanas para os trabalhadores negros do que para os trabalhadores brancos, a partir do terceiro trimestre de 2019.

Finalmente, o crescimento salarial seguiu caminhos muito diferentes para diferentes grupos. Os salários médios dos trabalhadores brancos são significativamente mais altos que os dos trabalhadores negros e hispânicos. Mas as tendências salariais diferiram entre os grupos desde o final de 2007, o pico salarial anterior. Os trabalhadores hispânicos tiveram o maior crescimento dos salários reais, com um crescimento acumulado de 12,6% entre o quarto trimestre de 2007 e o terceiro trimestre de 2019. Os salários reais dos trabalhadores brancos aumentaram 5,4% nesse período, enquanto os trabalhadores negros tiveram sofreu apenas uma recuperação de 3,3% nos salários reais.

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3. Empréstimos para estudantes

Em nosso blog de novembro, exploramos as disparidades nos empréstimos para estudantes por raça e etnia. Descobrimos que indivíduos que vivem em áreas com maior número de residentes negros são mais propensos a obter um empréstimo para estudantes do que aqueles em áreas brancas e hispânicas; esses mutuários também tendem a ter saldos mais altos de empréstimos para estudantes e têm duas vezes mais chances de inadimplência em seus empréstimos, com uma taxa de inadimplência de 18%, em comparação com taxas de 9% e 14% nos códigos postais brancos e hispânicos, respectivamente. Os empréstimos estudantis estão associados a taxas mais baixas de aquisição de imóveis entre os jovens mutuários, e essas diferentes experiências de empréstimos para estudantes podem contribuir para as lacunas na aquisição de imóveis entre áreas.

As taxas de proprietários de casas flutuaram para todos os americanos nos últimos vinte e cinco anos, com um afluxo de novos proprietários de imóveis, seguido de uma saída em larga escala da propriedade de proprietários de imóveis pela crise de encerramento. Inúmeros fatores contribuem para as flutuações nas lacunas de propriedade entre grupos demográficos, disparidades que têm implicações imediatas e de longo prazo. À medida que lidamos com as conseqüências econômicas do surto de COVID-19 no prazo imediato, as diferenças na propriedade provavelmente resultarão em uma aplicação desigual de alívio econômico (a Lei CARES fornece tolerância a hipotecas aos proprietários, entre outras medidas); exploraremos essas disparidades em um próximo post. A longo prazo, as lacunas na propriedade de imóveis podem ter implicações para a acumulação de riqueza e a desigualdade.


Andrew HaughwoutAndrew F. Haughwout é vice-presidente sênior do Grupo de Pesquisa e Estatística do Federal Reserve Bank de Nova York.

Donghoon Lee Donghoon Lee é um funcionário do Grupo de Pesquisa e Estatística do Banco.

Joelle ScallyJoelle Scally é estrategista sênior de dados no Grupo de Pesquisa e Estatística do Banco.

Wilbert van der Klaauw Wilbert van der Klaauw é vice-presidente sênior do Grupo de Pesquisa e Estatística do Banco.

Como citar este post:

Andrew Haughwout, Donghoon Lee, Joelle Scally e Wilbert van der Klaauw. “Desigualdade nas taxas de proprietários de imóveis nos EUA por raça e etnia”. Banco da Reserva Federal de Nova York Liberty Street Economics, 8 de julho de 2020, https://libertystreeteconomics.newyorkfed.org/2020/07/inequality-in-us-homeownership-rates-by-race-and-ethnicity.html.


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