Compras da Federal Reserve Agency CMBS – Liberty Street Economics

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Em 23 de março, o Open Market Trading Desk (Federal Desk Bank) de Nova York iniciou planos de compra de títulos lastreados em hipotecas comerciais da agência (agência CMBS) sob a direção do FOMC, a fim de apoiar o bom funcionamento do mercado. mercados para esses valores mobiliários. Este post descreve a deterioração das condições de mercado que levaram às compras da agência pelo CMBS, como o Desk conduz essas operações e como o funcionamento do mercado melhorou desde o início das operações de compra.

O mercado da agência CMBS

O Agency CMBS é principalmente securitizações de propriedades residenciais multifamiliares, geralmente prédios de apartamentos ou complexos com cinco ou mais unidades de aluguel. O mercado imobiliário multifamiliar é responsável por uma parcela significativa dos domicílios nos Estados Unidos, fornecendo habitação para cerca da metade dos 44 milhões de domicílios alugados do país. Ao contrário das casas unifamiliares que geralmente são ocupadas pelos proprietários, as propriedades multifamiliares geralmente são de propriedade de indivíduos ou empresas como investimentos. Proprietários de propriedades multifamiliares geralmente tomam empréstimos para comprar as propriedades ou refinanciar hipotecas existentes e dependem de pagamentos de aluguel de inquilino e taxas associadas para atender aos pagamentos de hipotecas.

Semelhante ao mercado MBS de agências muito maior que apóia financiamento para proprietários de imóveis no mercado imobiliário unifamiliar, o mercado de agências CMBS facilita os empréstimos hipotecários multifamiliares, permitindo que os credores vendam empréstimos hipotecários para as agências (Fannie Mae, Freddie Mac e Ginnie Mae ) Em um nível alto, essas agências empacotam as hipotecas em títulos e garantem pagamentos de principal e juros desses títulos. Os corretores facilitam a venda dos valores mobiliários a investidores, como bancos e gestores de ativos.

O saldo pendente da Agência CMBS totaliza cerca de US $ 750 bilhões e representa 47% dos US $ 1,6 trilhão em dívida total de hipotecas multifamiliares em aberto. (O restante é financiado através do mercado de CMBS que não é de agência e empréstimos não securitizados de instituições financeiras.) O mercado de agência de CMBS cresceu rapidamente na última década, de cerca de US $ 130 bilhões em 2010, juntamente com o crescimento dos empréstimos multifamiliares da agência programas. Os principais programas de securitização multifamiliares de agências da CMBS incluem Subscrição e Serviço Delegado (DUS) da Fannie Mae, K-Series de Freddie Mac e Empréstimos de Projeto de Ginnie Mae.

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Deterioração do funcionamento do mercado

Em março, as condições no mercado de agências da CMBS foram severamente interrompidas em meio a um estresse extraordinário do mercado financeiro relacionado ao surto de COVID-19. A incerteza sobre o potencial impacto econômico da pandemia levou à venda rápida de ativos de risco e à deterioração da liquidez do mercado. Os spreads de rentabilidade do CMBS da agência para a curva de swap aumentaram significativamente, conforme mostrado no gráfico abaixo, com os spreads médios do CMBS da agência aumentando de cerca de 55 pontos base em meados de fevereiro para cerca de 120 pontos base em 20 de março. na necessidade de investidores alavancados para liquidar posições, piorando as condições de liquidez. Nesse ambiente, os corretores, os principais intermediários da agência CMBS, procuraram reduzir seu risco e pioraram os termos em que forneceriam liquidez. A nova emissão da agência CMBS parou, ameaçando reduzir a disponibilidade de crédito no setor de habitação multifamiliar.

Compras do Federal Reserve Agency CMBS

Compras pelo Fed

As compras do Desk, que começaram em 27 de março, estão autorizadas nos termos da Seção 14 da Lei do Federal Reserve, que permite a compra de títulos totalmente garantidos por agências dos Estados Unidos. As operações têm como alvo três setores principais do mercado, Fannie Mae DUS, Freddie Mac 10 anos K Series e Ginnie Mae Project Loans, com foco nos principais tipos de segurança de referência nesses setores. Essa abordagem foi projetada para melhorar a liquidez em segmentos críticos de mercado e que essas melhorias poderiam se espalhar mais amplamente no mercado de agências de CMBS. As operações são programadas regularmente e solicitam ofertas competitivas de várias contrapartes de revendedores principais. As ofertas são avaliadas em relação a uma medida do valor justo estimado. Os Termos e Condições do Programa e as Perguntas frequentes estão disponíveis no site público.

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Compras do Federal Reserve Agency CMBS

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O gráfico acima mostra que, em 14 de julho, o Desk comprou US $ 9,3 bilhões em agências CMBS em 24 operações e que as compras diminuíram nas últimas semanas. Até o momento, as compras de mesa representam uma pequena porcentagem, cerca de 1%, do mercado geral de agências de CMBS. As atuais participações em agências do Federal Reserve, CMBS, estão concentradas nas áreas em que o mercado experimentou relativamente mais estresse. As participações atuais são de aproximadamente 70% em valores mobiliários Fannie Mae DUS, seguidos de 20% em empréstimos para projetos Ginnie Mae e os 10% restantes em títulos Freddie Mac K-Series. Por outro lado, estima-se que a composição do mercado geral de agências da CMBS seja de cerca de 45% na Fannie Mae, 40% na Freddie Mac e 15% na Ginnie Mae.

Avaliação do funcionamento do mercado da agência CMBS

O funcionamento do mercado impulsiona o ritmo das compras de agências pelo CMBS. Uma variedade de métricas usadas para avaliar o funcionamento do mercado indica que as condições gerais do CMBS da agência melhoraram significativamente desde março. Durante o auge do estresse do mercado, as compras de mesa da agência CMBS eram relativamente grandes, mas à medida que o funcionamento do mercado se recuperava, as compras de mesa caíram.

Primeiro, os spreads do CMBS da agência aumentaram substancialmente desde o início das operações do Desk, como mostra o primeiro gráfico. Os spreads médios da agência CMBS aumentaram de cerca de 120 pontos base em meados de março para cerca de 60 pontos base em meados de julho. Além disso, os spreads de negócios recentemente emitidos sugerem uma demanda robusta por esses títulos.

Segundo, o próximo gráfico mostra que a liquidez do mercado medida pelos spreads de compra e venda melhorou substancialmente. Uma amostra dos spreads de compra e venda coletados de revendedores selecionados indica que eles retornaram aos níveis de fevereiro para os valores mobiliários Fannie Mae e Freddie Mac.


Compras do Federal Reserve Agency CMBS

Terceiro, a nova emissão da agência CMBS foi retomada em abril, permitindo a retomada do fluxo de crédito para o setor de moradias multifamiliares, embora os volumes de emissão no ano para Fannie Mae e Freddie Mac ainda sejam mais baixos do que no mesmo período de 2019.

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Finalmente, os resultados das operações de Desk indicam que as pressões de venda no CMBS diminuíram substancialmente. Ao longo das operações de compra, o valor total das ofertas enviadas e a parcela de ofertas com preços competitivos diminuíram, levando a valores totais de compra mais baixos, conforme mostrado no último gráfico abaixo. Na primeira de várias operações, o montante total de ofertas enviadas excedeu em muito o valor máximo de compra, principalmente para as operações Fannie Mae e Ginnie Mae. Além disso, as ofertas eram competitivas em relação ao valor justo de mercado, sugerindo um interesse significativo na venda de títulos. Os valores das compras recentes estão diminuindo à medida que a competitividade das ofertas enviadas diminui. Apesar do pequeno tamanho das compras atuais, os participantes do mercado sugeriram que a presença dessas operações forneceu garantia contra o potencial de choques futuros.


Compras do Federal Reserve Agency CMBS

Conclusão

O mercado da agência CMBS foi significativamente interrompido em março. Tanto as medidas baseadas no mercado quanto as operações de Desk indicam uma melhora notável do funcionamento desde então. Como resultado, a frequência e o tamanho das operações de Desk diminuíram nos últimos meses, embora a presença dessas operações continue a sustentar o funcionamento do mercado no CMBS.

Parque Woojung
O Woojung Park é um associado sênior do Federal Reserve Bank do Grupo de Mercados de Nova York.

Julia Gouny
Julia Gouny é diretora do Grupo de Mercados do Banco.

Haoyang Liu
Haoyang Liu é economista do Grupo de Pesquisa e Estatística do Banco.

Como citar este post:

Woojung Park, Julia Gouny e Haoyang Liu, “Compras da Federal Reserve Agency CMBS”, Federal Reserve Bank de Nova York Liberty Street Economics, 16 de julho de 2020, https://libertystreeteconomics.newyorkfed.org/2020/07/federal-reserve-agency-cmbs-purchases.html.


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As opiniões expressas neste post são de responsabilidade dos autores e não refletem necessariamente a posição do Federal Reserve Bank de Nova York ou do Federal Reserve System. Quaisquer erros ou omissões são de responsabilidade dos autores.

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