A National Drive for Rent Control

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A National Drive for Rent Control 1

Todo mundo quer moradias a preços acessíveis, mas até onde eles vão conseguir isso?

Para alguns, a acessibilidade da habitação é uma questão tão premente que eles confiam aos políticos o dever de fornecê-la através da legislação. O controle de aluguel é um dos truques mais antigos que os políticos podem tirar do chapéu mágico para demonstrar ao público que estão chegando ao fundo da crise da acessibilidade dos imóveis.

Em sua essência, o controle de aluguel consiste em um teto imposto pelo governo sobre as taxas de aluguel residencial dentro de uma determinada jurisdição. Trinta e sete estados do país impedem ou proíbem o controle de aluguel. Por outro lado, estados como Nova Jersey, Maryland, Califórnia, Oregon e Nova York têm localidades que permitem alguma forma de controle de aluguel residencial. No entanto, os últimos três estados empurraram o envelope legislativo no ano passado.

Estados como Oregon tornaram-se pioneiros ao aprovar uma legislação estadual de controle de aluguel que restringe os aumentos anuais de aluguel a 7% mais a inflação. Outros estados, como Nova York e Califórnia, aprovaram leis semelhantes que limitam a capacidade dos proprietários de terra de arrendar aluguéis a seus inquilinos. A passagem do controle de aluguel em todo o estado pelo Oregon pode ter sido a gota que quebrou as costas do camelo em termos de colocar as políticas habitacionais intervencionistas em destaque.

Até políticos federais e aspirantes a presidente em 2020 estão pegando a mania de controle de aluguel. A senadora de Vermont Bernie Sanders e a congressista Alexandria Ocasio-Cortez ofereceram seus dois centavos no controle de aluguel. Sanders declarado,

Os proprietários não podem aumentar o aluguel para o que quiserem, quando quiserem. Precisamos de controle nacional de aluguel.

Ocasio-Cortez ecoou os sentimentos de Sanders, declarando que

É hora de pararmos de mercantilizar o mercado imobiliário, porque não é um investimento especulativo, é um direito básico para todos os americanos.

O entusiasmo do controle de aluguel que estamos vendo não ocorre no vácuo. As pessoas estão claramente irritadas com seus governos locais. Afinal, ruas e rodovias congestionadas e um alto custo de vida tornaram muitos moradores da cidade perpetuamente frenéticos. Frustrações à parte, a queda apressada das propostas demagógicas de um político apenas convida a padrões de vida mais baixos para todos. O controle do aluguel é a personificação da legislação “bom demais para ser verdade” que hipnotiza os politicamente desencantados a princípio, mas os deixa ainda mais frustrados quando as consequências dessas políticas são estabelecidas.

Noções básicas sobre controle de aluguel

A legislação de controle de aluguel estabelece limites máximos de preços que aumentam artificialmente a demanda por moradias. Se o teto imposto pelo governo cair abaixo das taxas de aluguel do mercado, a escassez começará a aparecer à medida que a demanda exceder a atual oferta habitacional. Esta é uma questão de economia básica. Mais perversas são algumas das outras consequências não intencionais. O controle do aluguel redistribui essencialmente a riqueza para os inquilinos atuais às custas dos futuros inquilinos e daqueles que pagam aluguéis com taxas de mercado. Aqueles que vivem em unidades de aluguel controlado geralmente se beneficiam à custa daqueles que não o fazem. Além disso, o controle do aluguel leva à deterioração das unidades habitacionais, devido aos proprietários terem menos incentivo para gastar seu dinheiro na manutenção de apartamentos. Em unidades normais de taxa de mercado, os proprietários teriam receita suficiente para manter os apartamentos e adicionar melhorias. O economista sueco Assar Lindbeck não mediu palavras quando afirmou que

Em muitos casos, o controle de aluguel parece ser a técnica mais eficiente atualmente conhecida para destruir uma cidade – exceto os bombardeios.

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Uma solução de mercado livre deve ser oferecida

A crise da acessibilidade imobiliária que muitas cidades da América estão enfrentando não é brincadeira. Para colocar em perspectiva, os preços reais das moradias aumentaram duas vezes na cidade de Nova York e Los Angeles e triplicaram em São Francisco em 1970. Para quase um quarto dos locatários em todo o país, a habitação é responsável por metade de seus gastos. Com isso em mente, ainda devemos exercer prudência ao tentar analisar por que os aluguéis estão tão fora de controle nessas cidades. Os aluguéis crescentes que vemos não são o resultado final das maquinações dos proprietários gananciosos. O segredo sujo que os políticos das grandes cidades não querem que seus eleitores descubram é que os aluguéis crescentes são o resultado de políticas públicas intervencionistas, ou seja, regulamentos de uso da terra que restringem a oferta geral de moradias.

Basta olhar para as regulamentações de uso da terra na Califórnia e no Oregon, para nos dar uma idéia de quão mal as políticas governamentais estão asfixiando o mercado imobiliário. De acordo com o Instituto Cato Liberdade nos 50 estados Index, Califórnia e Oregon são classificados em quadragésimo sétimo e quadragésimo terceiro em termos de liberdade de uso da terra, respectivamente. A classificação sombria do Oregon é justificada quando se observa como suas políticas de uso da terra afetaram o desenvolvimento.

o Wall Street Journal a equipe editorial observou que os mandatos restritivos de zoneamento e uso da terra do Oregon geraram a menor taxa de construção residencial em décadas. Entre 2010 e 2019, o Oregon cresceu quatrocentos mil pessoas. No entanto, o estado adicionou apenas 37 licenças de habitação por cem novos residentes, com base em um relatório do Escritório de Análise Econômica do Oregon.

O economista Josh Lehner observou corretamente que as pessoas que estão apenas olhando para o aumento do custo da habitação estão prestando atenção ao “sintoma e não à causa da doença”. Na visão de Lehner, “a principal causa subjacente são os baixos níveis em andamento de novas construções nesta década”. Lehner acrescentou que

Em uma base ajustada ao crescimento populacional, o Oregon construiu menos novas unidades habitacionais nesta década do que temos desde pelo menos a Segunda Guerra Mundial.

Como o controle de aluguel, essas questões sobre o preço da habitação se resumem ao básico. Quando o suprimento de estoque de moradias é artificialmente restrito graças à legislação, inevitavelmente conseguimos moradias mais caras. No entanto, não basta dizer “deixe o mercado lidar com isso” ao tentar oferecer uma política alternativa ao controle do aluguel.

Há muita intervenção do governo que impede os mecanismos de mercado de fornecer moradias populares. Em vez disso, devemos apontar políticas específicas, como regras de zoneamento, que dificultam a construção de moradias. Estes regulamentos são os principais culpados por trás do aumento dos preços da habitação. Para vencer esse debate, os defensores do livre mercado devem oferecer a solução da liberalização do uso da terra, o que implica a revogação dessas medidas.

Ainda estamos presos em canards intervencionistas?

A falta de conhecimento sobre como resolver problemas de habitação é o produto de uma mentalidade que trata a habitação como um direito positivo. Semelhante a outros serviços, como a educação, muitos intrometidos políticos vêem a habitação como um “direito” e, assim, obrigam o Estado a intervir e provisioná-la.

Cegos pelo zelo de salvar as massas dos “excessos” de proprietários gananciosos, os políticos ignoram o estado regulador em segundo plano. Como sua contraparte educacional, o mercado imobiliário fornece habitações há décadas sem problemas. Mas, para que esses mercados realmente funcionem, é necessário um esforço genuíno para reverter regras e regulamentos arbitrários. Isso pode ser pedir demais das classes tagarelas políticas que insistem que seus programas políticos ajudarão o homem comum.

Não-soluções, como controle de aluguel, são opções para políticos que procuram desesperadamente seus recintos por votos. Tragicamente, seus constituintes acabam pagando o preço assim que as distorções econômicas previsíveis começam a se materializar. Quando o dano for causado, os benfeitores políticos provavelmente estarão fora do cargo, sendo substituídos por outro conjunto de demagogos que culparão o mercado mais uma vez pelas falhas causadas pela regulamentação. Alguns fatos nunca parecem se registrar com os mais “esclarecidos” da sociedade.

E é assim que um ciclo vicioso de regulamentação sem fim começa.



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